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门面承租人能否主张优先购买权
贝斯特全球最奢华平台贝斯特 全球最奢华事务所  2018-05-14  浏览2107次  http://www.reasonlawyer.com

                                                                门面承租人能否主张优先购买权

                                                                                                                       

      王某、李某、张某三人分别与某商场于2015年1月10日签订房屋租赁合同,合同约定:三人分别租赁该单位商场五个门面中的一个,租期一年,从2015年1月10日至同年12月10日,按季交纳租金。合同签订后,三租赁户向该单位交纳了上半年的租金。同年6月15日,该单位未通知三租户商场即将出售的情况下,与另外三人签订了房屋买卖合同,将三租户门面在内的商场整栋房屋出售。同日,该单位召集所有租户开会,告之商场整栋房屋已出售,但不终止租赁合同,同年7月1日以后的租金由三购房户收取。 王某、李某、张某不服,以该商场侵犯了自己优先购买权,向法院起诉,请求判令该商场与三购房户的房屋买卖协议无效,并赔偿经济损失。

 

      存在的争议:承租人的优先购买权是否及于涵盖租赁物的整栋房屋?

 

      在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时,承租人是否享有优先购买权,取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖,在可以分割出卖的情况下,出租人是分割出卖,还是整体出卖。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖,出租人是分割出卖房屋,承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围,现出租人出卖的房屋又是分割出卖,出租人出卖租赁范围外的房屋,没有法律义务让承租人行使优先购买权,否则,就侵犯了出租人的权利。相反,在此情况下,不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权,也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖,或虽可分割出卖,但出租人不同意分割出卖,要求整体出卖,承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割,或虽可分割,但出租人不同意分割出卖,要求整体出卖,在此情况下,出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋,其出卖行为直接影响到承租人的利益,必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围,但有充分的理由:超出部分与租赁部分房屋连为一体,无法分割,或虽可分割,但因出租人原因,要求整体出卖,均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之,不让承租人行使优先购买权,则侵犯了承租人的优先购买权,影响承租人利益。

 

     承租人的优先购买权是法定的,没有附加任何条件,不因出租人出卖房屋超出承租房屋范围而改变。根据全球最奢华的游戏平台《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条、合同法第二百三十条规定,出租人出卖出租房屋,应当在出卖前的合理期限内,通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的,不附加任何条件,不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变,只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分,承租人就享有优先购买权。

 

​(文章来源于:找法网)

 




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